Una propuesta de reglas, metas e indicadores para que la regeneración del Centro deje bienestar para todos.
En mi columna anterior sostuve que el capital privado puede devolverle vida al Centro Histórico y que al gobierno le toca ordenar esa inversión, no frenarla. Pero quedó pendiente decir cómo logramos que los 4,000 millones de pesos que se anuncian para San Francisco generen también valor para quienes viven, trabajan y sostienen económicamente el Centro Histórico.
Conviene partir de algo que la experiencia en otros lugares ha confirmado, que una gran inversión puede producir beneficios colectivos importantes y, al mismo tiempo, costos sociales que el mercado no corrige por sí solo. Esta discusión ya se tuvo, y con mucho más en juego. En la Alemania de la posguerra, Ludwig Erhard, ministro de Economía y después canciller, apostó por la competencia y la iniciativa privada para reconstruir un país en ruinas, pero dentro de un marco de reglas firmes y protección social. A ese modelo le llamaron economía social de mercado, y Erhard resumió su propósito en el título de un libro de 1957: bienestar para todos. Para Erhard, el mercado y la protección social eran piezas del mismo diseño. Esa es la visión con la que propongo medir lo que viene para San Francisco.
¿A dónde se va el dinero?
De acuerdo con lo presentado por Grupo Carso, el proyecto abarca seis inmuebles en torno a Paseo San Francisco, unos 45 mil metros cuadrados, 700 viviendas, oficinas y una estimación de 1,500 empleos directos y 2,500 indirectos. Son cifras relevantes. Lo que todavía no sabemos es cuánto de ese valor se quedará en Puebla.
La primera vía es el empleo. Según la Encuesta Nacional de Ocupación y Empleo del INEGI, en el segundo trimestre de 2026 la tasa de informalidad laboral en Puebla fue de 70.3 %: siete de cada diez personas ocupadas en el estado trabajan en la informalidad. Un proyecto de esta escala puede ser una puerta de entrada al empleo formal si se pacta desde el inicio, con metas de contratación de residentes del Centro y de los barrios colindantes, capacitación en obra con instituciones locales y reportes públicos que digan cuántos de esos 4,000 empleos son formales, cuántos ocupan poblanos y cuántos sobreviven a la inauguración.
La segunda vía es la proveeduría. Que una parte verificable de las compras de construcción, mantenimiento y operación se haga con empresas poblanas multiplica el efecto de cada peso invertido mucho más allá del polígono.
La tercera es fiscal, y aquí la tarea es de la ciudad, no de Carso. Según el IMCO, en 2020 los municipios mexicanos, sin contar a la Ciudad de México, recaudaron por predial apenas 0.11 % del PIB, contra un promedio de 0.38 % en trece países de América Latina. Si el valor del suelo en San Francisco sube, como todos esperamos, y el catastro no lo registra, la plusvalía se queda completa en manos privadas y la ciudad pierde la oportunidad de reinvertirla en los barrios vecinos. La Ley General de Asentamientos Humanos ya prevé, en su artículo 10, que los estados legislen para recuperar el incremento de valor de la propiedad que generan la inversión pública y la consolidación urbana.
Mi propuesta es que lo que el municipio recaude de más por predial y derechos dentro del polígono del proyecto se destine, por regla y durante un plazo definido, a un fondo para los barrios fundacionales, San Francisco, El Alto, Analco, Xanenetla, con reglas de operación públicas. Al inversionista no le cuesta un peso adicional, y la plusvalía se convierte en banquetas, alumbrado, drenaje y fachadas restauradas para quienes ya viven ahí.
Repoblar sin expulsar
Cuando una zona se revaloriza, las rentas suben más rápido que los salarios, y quien renta un cuarto en una vecindad suele ser el primero en irse. La Ciudad de México lo aprendió algo tarde, en julio de 2025 su gobierno presentó un plan de 14 acciones contra la gentrificación, que incluye limitar los aumentos de renta a la inflación y crear un observatorio de suelo y vivienda, cuando el fenómeno ya había transformado colonias enteras. Pero el error contrario también existe. Desde 2019 Barcelona exige que el 30 % de las obras nuevas o rehabilitaciones grandes se destine a vivienda protegida. Para noviembre de 2023, la norma había generado apenas 64 pisos sociales, de los cuales sólo ocho estaban terminados. Este es el ejemplo de que una regla muy estricta, impuesta sin incentivos, puede ahuyentar justamente a la inversión que pretende orientar.
¿Cómo encontrar el punto medio? John Rawls, el filósofo de Harvard que publicó en 1971 su Teoría de la justicia, propuso un ejercicio que vale la pena hacer aquí. Imaginemos que tenemos que fijar las reglas del proyecto sin saber qué lugar ocuparemos al final, si seremos el desarrollador, el comprador de un departamento nuevo, el dueño de la fonda o la señora que renta un cuarto en la vecindad de enfrente. Detrás de ese velo, nadie elegiría reglas que expulsen al más débil, pero tampoco unas tan rígidas que impidan que llegue la inversión. Rawls aceptaba que hubiera desigualdades, siempre que mejoraran la situación de quienes están en peor posición. Traducido a San Francisco, el criterio es que la regeneración se justifica plenamente si el vecino con menos recursos termina mejor que antes, no sólo si el metro cuadrado vale más.
Reglas que obliguen a todos
Nada de lo anterior funciona si depende de la buena voluntad. Hace falta un convenio público-privado, en el que cada parte asuma obligaciones con fecha. Del lado del inversionista, metas de empleo local, proveeduría, vivienda asequible y restauración bajo supervisión del INAH. Del lado del gobierno, las obras de agua, drenaje y movilidad que el proyecto necesita, la actualización del catastro y la operación transparente del fondo para los barrios.
Amartya Sen, premio Nobel de Economía en 1998, insistió en que el progreso de una sociedad se mide por lo que su gente puede efectivamente hacer y ser, trabajar con seguridad, educarse, atenderse cuando se enferma, moverse por su ciudad. Si sólo medimos la inversión, la plusvalía y la ocupación de la plaza comercial, sabremos cuánto ganó el proyecto y muy poco sobre cuánto ganó Puebla. Por eso es muy importante establecer reglas y medir los resultados, establecer una línea base con un levantamiento inicial e ir monitoreando periódicamente los resultados, es decir, poner la maquinaria a trabajar, gobierno, empresarios, universidades y organismos de la sociedad civil deberán participar para darle impulso a una inversión que puede ser un gran motor de desarrollo.
Los barrios de San Francisco, El Alto y Analco nacieron casi con la ciudad, como barrios de indígenas y artesanos que levantaron con sus manos la Puebla de los templos y las casonas. Durante casi cinco siglos ahí se quedó la gente que trabaja. Sería una ironía triste que la regeneración del Centro terminara por expulsarlos justo cuando, por fin, llega el dinero.
Puebla nació hace casi cinco siglos como una ciudad planeada, alguien trazó sus calles, imaginó dónde vivirían sus habitantes y decidió que el centro sería de todos. Hoy tenemos la oportunidad de volver a planearla, con capital privado dispuesto a apostar por ella, un gobierno que puede fijar las reglas y una sociedad que ya sabe lo que cuesta un Centro vacío. Para aprovecharla hacen falta acuerdos públicos, metas claras, vigilancia ciudadana y la convicción de que el éxito de San Francisco se medirá en vecinos que se quedan, negocios que prosperan y calles que vuelven a llenarse de vida. Esa Puebla está a nuestro alcance, y construirla empieza ahora, antes de la primera piedra.
